Гибкое пространство. Коворкинги меняют офисный рынок Москвы

Рынок гибких рабочих пространств развивается стремительными темпами. По данным аналитика департамента исследований Cushman & Wakefield Евгении Сафоновой, ожидается, что по итогам 2018 года рынок вырастет в 1,5 раза. На конец 2017 года объем предложения гибких рабочих пространств в Москве составлял 83 000 кв. м. По прогнозам экспертов, до конца 2018 года предложение составит 130 000 кв. м., а в 2019-2020 годах среднегодовой рост рынка будет составлять около 35%. В то же время эксперты отмечают, что сегодня доля этого сегмента в общем предложении офисных площадей совсем незначительна — менее 1%. Это означает, что у коворкингов огромный потенциал. Неспроста на российский рынок вышла международная сеть WeWork, капитализация которой достигает $2 млрд. Их дебютный проект откроется летом 2019 года в деловом квартале «Красная Роза», проекте компании KR Properties, где располагается офис Yandex. Как сообщили в компании JLL, которая выступила консультантом сделки, московский WeWork расположится в бизнес-центре «Савин» на площади 4300 кв. м и станет одной из крупнейших площадок проекта в Центральной и Восточной Европе. Безусловно, открытие коворкинга WeWork станет событием для всего российского рынка недвижимости, считают в компании JLL — выхода этой компании в Россию ждали уже несколько лет. Коворкинги WeWork имеют более 287 локаций в 77 городах по всему миру. Однозначно можно сказать, что в игру включились серьезные игроки. «Выход одного из мировых лидеров сегмента гибких офисов качественно изменит представление об офисном пространстве в России и может стимулировать изменение структуры офисного рынка, –говорит заместитель руководителя отдела услуг корпоративным клиентам компании JLL Екатерина Белова. С ней согласны и другие владельцы коворкигов, развивающих этот бизнес в России. Например, генеральный директор сети коворкингов CEO Rooms Гурген Шекоян в беседе с Forbes положительно оценил выход на российский рынок такого серьезного игрока. Тренд на оптимизацию Переломным периодом на рынке коворкингов в России стали 2014-2015 годы, считают в компании JLL. «Кризис, с одной стороны, подстегнул спрос на коворкинги со стороны арендаторов, так как появлялось все больше стартапов и индивидуальных предпринимателей, а корпорации стали рассматривать коворкинги как путь оптимизации затрат на офисы. С другой стороны, на фоне снижения спроса со стороны «традиционных» арендаторов собственники офисных объектов стали с большей готовностью рассматривать коворкинги в качестве арендатора», — объяснила руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Елизавета Голышева. Сегодня те компании, которые стартовали в кризисный период, имеют как действующие площадки, так и масштабные планы по развитию. Причем их развитие не ограничивается Москвой, но уходит в регионы и за рубеж. Локальные операторы рассматривают возможности на европейских рынках, а также выходят в СНГ. К примеру, Regus активно развивается в странах СНГ – как напрямую, так и по франшизе. В частности, в Киеве на Майдане разместился первый в регионе коворкинговый проект компании под брендом Space. По словам Шекояна, компания CEO Rooms планирует открытие своих объектов в Казахстане и Армении. В ближайшие два года их площади увеличатся в Москве до 14000 кв. м, а в Санкт-Петербурге до 5000 кв. м., а к уже вложенным 200 млн рублей добавятся еще до 500 млн рублей инвестиций. Сейчас рынок коворкингов стремительно развивается – как количественно, так и качественно. При этом за этот период на российском рынке трансформировалось само понятие коворкинга. Если прежде это были либо сервисные офисы, либо open space – рабочие станции, то сегодня развиваются гибридные форматы, в которых смешаны, скомбинированы различные варианты пространств, отмечает Голышева. С начала года по сентябрь 2018 года в Москве, по данным Cushman&Wakefield, было открыто 18 коворкингов общей площадью 26 000 кв. м, что составляет почти четверть от общего предложения гибких рабочих пространств. До конца года к открытию планируется открытие еще 5 крупных коворкингов общей площадью 22 000 кв. м. По словам владельца компании «Технониколь» миллиардера Игоря Рыбакова (№84 Forbes), который развивает коворкинги под брендом SOK, именно сейчас важно постоянно наращивать скорость открытия новых площадок. Кто быстрее масштабируется, тот может занять большую долю рынка, считает он. В планах у миллиардера в следующем году открыть пять коворкингов, а через год уже 25 в том числе в Германии и Израиле. Следующий раунд инвестиций он оценивает в $100 млн. Коворкинг коворкингу рознь Эксперты компании Cushman&Wakefield среди ключевых игроков на рынке гибких рабочих пространств выделяют следующих крупнейших сетевых операторов: Regus, Workki, Рабочая станция, Meeting Point, Ключ, SOK, Deworkacy и другие. Однако здесь эксперты считают, что пространства все же отличаютcя друг от друга концепциями и целевой аудиторией. Например, Meeting Point представляет сегмент премиальных сервисных офисов. В пространствах Рабочая Станция, Workki, Ключ соседствуют коворкинг-зоны и мини-офисы, что привлекает как индивидуальных работников и стартапы, так и корпоративных клиентов. Deworkacy делает основной упор на проведение мероприятий. Однако всех игроков объединяет возможность краткосрочной аренды рабочих мест и предоставление резидентам пакета услуг, включенного в стоимость аренды. Существует стереотип, что этот вид рабочего пространства популярен у фрилансеров, стартаперов, творческих людей. Действительно коворкинги традиционно ассоциируются со стартапами и креативной аудиторией, но веяние последних лет – спрос на формат со стороны крупных компаний и корпораций, которым коворкинг дает гибкость в арендных отношениях. Этот тезис подтверждает Рыбаков. По его словам, сегодня коворкинги на 40% состоят из подразделений корпораций, которые должны взаимодействовать с другим рынком. Еще 40% составляют мелкие и средние компании, находящиеся в стадии бурного роста. Можно арендовать несколько рабочих мест, если команда разрослась, и наоборот, отказаться от них, если штат сократился. Такой формат дает полную гибкость. Коворкинги в скором времени появятся практически во всех крупных офисных зданиях и бизнес-центрах. Одним из первых на этом пути стал бизнес-парк класса А ComCity, принадлежащий чешской группе PPF. Менеджмент компании в какой-то момент решил рассматривать коворкинги как часть бизнес-инфраструктуры офисного парка Comcity. Кроме того, это увеличивает воронку потенциальных арендаторов, рассказал Forbes директор по аренде и продаже офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин. По его словам, сейчас коворкингами пользуются не только стартапы и фрилансеры, но и проектные команды из крупных компаний, в том числе, арендаторы Comcity, среди которых крупные телеком и IT — компании (Ростелеком, Теле2, Oracle). «Например, услугами CEO Rooms часто пользуется X5 Retail Group. Компания проводит на их площадке мероприятия, конференции и семинары для бизнес- партнеров и сотрудников своего подразделения «Пятерочка», — рассказал Обайдин. По оценкам компании Knight Frank, разница в доходности 1 кв. м офиса и коворкинга составляет 30-50% (при условии заполняемости коворкинга близкой к максимальной). Разница в доходности обусловлена тем, что риски при управлении коворкингом более высокие, чем в офисах. Если в офисах действуют длительные договоры аренды на 3-5 лет, то в коворкингах рабочие места сдаются посуточно / помесячно. Поэтому основной риск коворкинга – это риск возникновения большого объема свободных площадей. Как следствие, при не заполнении коворкинга его доходность с 1 кв. м значительно снижается. Доходность коворкингов зависит от многих показателей, например, от типа. По словам Зиминой, наиболее доходными при всех прочих равных условиях являются коворкинги класса премиум. Другой ключевой фактор – загрузка как и во всех объектах коммерческой недвижимости. Для экономической успешности коворкинга необходима заполняемость на уровне 60-70%. Также доходность зависит от ставки по которым коворкинг снимает помещение в бизнес-центре и затем сдает. В Москве коворкинги предлагают три основных продукта: мини-офисы, закрепленное рабочее место и незакрепленное рабочее место. По данным JLL, стоимость мини-офисов составляет от 915 рублей в день и около 14 000 рублей в месяц, незакрепленное рабочее место чуть дешевле: от 790 рублей в день и от 10 000 рублей в месяц. Закрепленное рабочее место: от 3 000 руб. при аренде на неделю и от 13 000 рублей при аренде на месяц. В компании Cushman&Wakefield в свою очередь среднюю ставку аренды закрепленного рабочего места в гибридном пространстве в Москве оценивают в 19 000 рублей в месяц. Переосмысление рынка Перспективы рынка коворкингов в России в ближайшие 5-10 лет эксперты оценивают достаточно высоко. Эта ниша в Москве пока не заполнена и интересна для крупных сетевых игроков. У московских коворкингов доходность высокая, но и риски существенно выше, чем в той же Европе. Эксперты объясняют резкий рост рынка коворкингов тем, что в современном, быстро меняющемся мире, возможность быстро сократить или наоборот увеличить занимаемые компанией площади является очень важным фактором. «Кроме того, многие компании постепенно отходят от владения и самостоятельного управления офисами в пользу аутсорсинга, поэтому востребованность коворкингов будет расти», — считает Обайдин. Многие крупные компании в США, например, Amazon и Google, активно используют коворкинги для размещения отдельных команд и проектных групп при работе над тем или иным проектом. При этом занимаемые площади такими проектными группами составляют несколько тысяч квадратных метров. Благодаря тому, что коворкинги предполагают краткосрочную аренду, это позволяет крупным компаниям оперативно реагировать на успешность развития того или иного проекта, уменьшая или наоборот увеличивая проектную команду.