Льготная ловушка: россиян загоняют в новостройки
Программа субсидирования ипотеки из «демографического пакета» не даст людям возможности сэкономить при покупке жилья: россиян «загоняют» в новостройки, цены на которые в среднем по стране почти на 17% выше, чем на «вторичку». Эксперты полагают, что власти таким образом больше поддерживают застройщиков, а не население, доходы которого снижаются четвертый год подряд.
В России в среднем цены на первичное жилье гораздо выше, чем на готовые квартиры на вторичном рынке. По данным Росстата, в третьем квартале разница составила 8,1 тысячи рублей за квадратный метр в целом по стране. Если средняя цена на готовые квартиры в сегменте типового жилья в июле сентябре были на уровне 48 тысяч рублей за метр, то на новые — 56,1 тысячи рублей. При этом если с начала года цены на рынке первичного жилья выросли почти на 2%, то вторичка, напротив, дешевеет — на 1,5% в сентябре к январю.
Стоит отметить, что в Москве ситуация с ценами другая. Вторичные квартиры в столице традиционно дороже новых объектов. По итогам третьего квартала квадратный метр в новостройке обходится в среднем в 103 тысячи рублей, а в готовых квартирах «квадрат» стоит 144,7 тысячи рублей. Разница составляет 29% в пользу первички.
В большинстве регионов покупка готовой квартиры дает возможность неплохо сэкономить и на самой сделке, и на ипотечном кредите.
Если взять типовую двухкомнатную квартиру площадью 55 квадратных метров, то готовая квартира будет стоить на 445,5 тысячи рублей дешевле новостройки. Это сопоставимо с размером материнского капитала в 453 тысячам рублей.
По данным ЦБ РФ, средний размер кредита на первичном рынке жилья в России (по договору долевого участия в строительстве) составляет порядка 2 млн рублей, соответственно, стоимость приобретаемого жилья с учетом стандартного первоначального взноса (20%) достигает 2,5 млн рублей, подсчитывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Средств материнского капитала как раз хватает на первый взнос, значит, сумма кредита составит около 2 млн рублей. При ставке 9,88% годовых ежемесячный платеж составляет 21,3 тыс. рублей (ипотека на 15 лет). При субсидированной ставке он достигнет 16,9 тыс. рублей в первые три года, а затем — 20,6 тыс. рублей.
На вторичном рынке жилья средний размер кредита составит 1,8 млн рублей при стоимости приобретаемого в кредит объекта в 2,25 млн рублей. При субсидированной ставке ежемесячный платеж составит 15,2 тыс. рублей, а по завершении льготного периода — 18,7 тыс. рублей.
Несмотря на то, что вторичка дает людям ощутимые ценовые преимущества, новая программа субсидирования ипотеки, которая вошла в пакет «демографических» инициатив Владимира Путина, будет ориентироваться только на новостройки.
Программа коснется семей, в которых с 1 января 2018 года родится второй или третий ребенок. Предполагается, что для них ставка снизится до 6% годовых. При этом речь снова идет о «льготе» при покупке квартиры на первичном рынке или реструктуризации долга.
Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень 8 декабря на конференции РБК сказал, что по последним расчетам, «порядка 620 тыс семей в случае снижения ставки до 6% готовы войти в ипотеку». Еще 730 тысяч семей могут обратиться за реструктуризацией ранее взятых кредитов, считает он.
Михаил Мень не скрывает, что одна из задач льготной ипотеки — поддержать застройщиков. Сейчас объемы строительства падают вместе со спросом — министр прогнозирует, что в этом году будет введено около 76 млн. кв. метров жилья Это меньше прошлогоднего показателя в 80,2 млн квадратов и намного ниже рекордного уровня 2015 года в 85,3 миллионов.
«Важно поддерживать новое строительство. Для нас важна помимо поддержки людей и поддержка отрасли, поскольку снижение ввода жилья может потенциально привести к росту цен», — сказал Мень
«Реализация данной программы обеспечит дополнительный спрос на квартиры в новостройках, что в свою очередь повлияет на общий объем строительства», — приводит пресс-служба ведомства слова министра в ответ на запрос «Газеты.Ru».
Субсидирование ипотеки только на первичном рынке направлено на поддержку строительства, говорит гендиректор территориального отделения «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Гасиловская. Она отмечает, что сейчас на «стройке» не лучшие времена, а эта мера поддержит застройщиков. Но субсидировать нужно любую ипотеку, а не стройку, считает Гасиловская. Ведь не каждый может позволить себе приобрести первичное жилье, поскольку цена квадратного метра в новостройках гораздо больше. К тому же во многих новых квартирах еще надо делать ремонт.
«Масса привлекательных объектов, которые предлагаются в новых домах, продаются без внутренней отделки. При этом вторичное жилье можно купить по выгодной цене и сразу получить в собственность, не делая ремонт без каких-то вложений», — отметила собеседница «Газеты.Ru».
Поддерживать новостройки — это ошибка, соглашается Елена Иванкина, директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, поддерживать надо покупку жилья в целом.
«Иначе получается, что мы поддерживаем строителей, а нужно — покупателей, неважно, где он покупает жилье — на первичном рынке или вторичном», — говорит эксперт.
По ее словам, в России «тяжелые» проценты по ипотеке и дорогое жилье, несопоставимые с заработком. Несмотря на то, что премьер-министр Дмитрий Медведев во время интервью российским телеканалам сказал, что реальные доходы населения растут, статистика Росстата свидетельствует об обратном.
За десять месяцев этого года реальные располагаемые доходы сократились на 1,3%. Если динамика кардинально не изменится за оставшиеся два месяца, то 2017 год станет четвертым подряд годом падения реальных доходов населения.
Согласно последнему исследованию «Ромир», каждая пятая семья в России (21%) жалуется на тяжесть своего финансового положения, а 4% признаются, что «еле сводят концы с концами». При этом в целом настроения у большинства россиян пессимистичные.
«Более половины уверены, что ситуация с финансами в их семьях и в стране в целом существенно не изменится», — приводятся в сообщении исследовательского центра результаты опроса.
При этом растет закредитованность населения. Количество россиян, которые когда-либо брали кредиты в банках, выросло с 58% до 67% за последние три года, говорится в исследовании Всероссийского центра исследований (ВЦИОМ). Порядка 47% прибегали к банковским займам неоднократно. Опрос проводился в середине ноября, в нем приняли участие 1,8 тыс. респондентов.
«Люди вынуждены брать кредиты в условиях ухудшения материального положения», — поясняет ведущий эксперт-консультант ВЦИОМ Олег Чернозуб.
Правительству в ближайшее время предстоит проработать детали новой программы. Шансов на то, что «вторичка» попадет в итоговый вариант, немного.