Когда выгодно обращаться в банк за рефинансированием ипотечного займа

Эти две тенденции родили третью. В России стремительно набирает обороты совсем недавно экзотическая процедура - рефинансирование жилищных займов. Кому это выгодно, а кому - просто новая кабала, и что надо предусмотреть при оформлении рефинансирования? Об этом - наш разговор с финансовым консультантом по инвестициям в недвижимость Олегом Суховым. Олег Владимирович, всем ли подходит рефинансирование? И в каких случаях ипотечникам стоит им заняться? Олег Сухов: При рефинансировании, напомню, выдается новый кредит, который идет на погашение старого. Один из случаев, когда это выгодно, - давно оформленная ипотека по высоким процентам. Сейчас есть определенный курс на снижение ставок, поэтому разница может доходить до 5-6 процентов. Снижение на несколько процентов ежегодно может позволить сэкономить значительные суммы денег. В любом случае стоит подсчитать, сколько вам осталось платить по старому договору и сколько вы будете должны заплатить по новому. Если разница будет небольшой, то менять договор нецелесообразно. При рефинансировании вы выбираете новый срок договора - можете либо увеличить его и уменьшить платежи, либо уменьшить его и тем самым сократить переплату. На два триллиона рублей долгов граждан банкам передали судебным приставам к взысканию в этом году Но рефинансирование еще можно использовать для снятия залога с квартиры, ведь так? Олег Сухов: Так. Если вам необходимо продать квартиру, которая находится в ипотеке, то можно погасить задолженность потребительским кредитом и снять обременение и совершить сделку. Однако к такому способу имеет смысл обращаться только в том случае, если вам необходимо срочно совершить сделку, а обременение этому препятствует. Кстати, залог сам по себе не является препятствием для продажи квартиры - вы можете договориться с покупателями и банком о совершении сделки. Беззалоговый кредит вам даст свободу действий в отношении объекта недвижимости, но ставки по нему будут значительно выше. Поэтому прибегать к такому способу стоит, если выбора у вас нет и прибыль будет больше, чем расходы. В любом случае в каждой конкретной ситуации стоит оценивать свои расходы, поскольку они могут привести к образованию еще большей задолженности. Лучше всего для расчета использовать ипотечный калькулятор, который можно легко найти в Интернете. Какая минимальная разница должна быть в процентах, чтобы рефинансирование стало выгодным? Олег Сухов: Выгода будет зависеть не только от разницы в процентах, но и от суммы задолженности, срока ее погашения, размера переплаты. Главный показатель - размер переплаты, вернее, его снижение. Что касается ставки, то, как правило, речь идет о разнице не менее чем в 2-3 процента при оставшемся долгом сроке погашения. Можно ли рефинансировать ипотеку в своем же банке? Олег Сухов: Граждане могут рефинансировать ипотеку как в своем, так и в стороннем банке (при условии, что ваш банк оказывает такую финансовую услугу). Выбор должен зависеть от условий, так как большой разницы в том, свой это будет банк или другой, нет. Вообще сегодня кредитные организации часто идут навстречу гражданам, которые по ряду причин не могут выплачивать ипотечный кредит в полном объеме. Это объясняется просто - банкам выгоднее получить деньги, чем получить безнадежный долг. По каким критериям банки отбирают себе клиентов для рефинансирования? Кому чаще отказывают? Олег Сухов: Банк отбирает клиентов для рефинансирования так же, как и для предоставления кредита. Интересовать его будет уровень дохода, официальное трудоустройство, наличие недвижимости, кредитная история, нарушались ли обязательства по оплате того кредита, который вы хотите рефинансировать и прочее. Решение Ипотека с небольшим взносом подорожает Доля "плохих" ссуд в ипотеке остается на минимальном уровне (2,4 процента на 1 октября). Высоким уровнем кредитного риска заемщика отличаются ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом, отмечает Банк России. Пока доля таких кредитов минимальна, однако для предотвращения накопления рисков в будущем ЦБ РФ принял решение о повышении коэффициентов риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20% (до 150%) и менее 10% (до 300%). По данным за II квартал, доля выданных кредитов с первоначальным взносом менее 10% по разным банкам варьируется от 0 до 4%.