Горизонты ипотеки

Сегодня, по данным исследования ВЦИОМа, квартирный вопрос решают около 22 млн человек по всей стране. Примерно половина из них рассматривает для решения вопроса ипотечный кредит. Таким образом, в России в ближайшие годы может быть выдано примерно 11 млн ипотечных кредитов, что при среднем размере в 2,7 млн рублей соответствует общей емкости рынка в 30 трлн рублей. Это колоссальная сумма. Тренд на снижение ипотечной ставки растет. Доля ипотеки в совокупном кредитном портфеле банков выросла с 21,2% в 2013 году до 32,8% в 2016 году, условия выдачи ипотечных кредитов приблизились к докризисным показателям: на рынке всё больше предложений с первоначальным взносом 15–18%. Просрочка по рынку составляет всего около 3%, снижение себестоимости строительства удерживает цены на адекватном уровне — ипотека для банков становится качественным долгосрочным активом. Закрытие госпрограммы на покупку жилья в новостройках, по которой государство компенсировало банкам разницу между ставкой по ипотеке и реальной доходностью кредита для банка, послужило большим толчком к улучшению условий ипотечных кредитов на рынке. В сентябре 2016 года ключевая ставка достигла уровня 10%, и смысл в продолжении программы исчез. Положительная динамика ипотечного кредитования объясняется не только отменой господдержки, но и текущей стоимостью фондирования банков и ожидаемой инфляцией. Также нужно учитывать демографический фактор и повышение финансовой грамотности населения — уже сейчас можно наблюдать появление нового поколения платежеспособных заемщиков. Прогнозируется, что реальные располагаемые доходы населения выйдут в плюс в 2017 году после трех лет снижения на фоне продолжающегося роста номинальных зарплат и снижения инфляции. Конечно, эти доходы распределяются крайне неравномерно, и об исчерпанности потенциальных покупателей говорят всё чаще, но девелоперы тоже идут на уступки, предлагая различные варианты повышения доступности жилья. Индустриальное домостроение переживает настоящий бум, объемы ввода — около 50 млн кв. м в год, а субсидирование ставок по ипотеке стало двигателем для роста числа сделок по договорам долевого участия (ДДУ). Это очень важный поддерживающий механизм для застройщиков. По ДДУ в 2016 году было продано 82% от объема предложения на первичном рынке. При этом доля ДДУ с ипотекой подскочила до 42%. Для сравнения: в 2012 году она составляла лишь 17%. Рынок жилья постепенно эволюционирует в сторону предложения комфорт-класса. В условиях повышенной конкуренции покупатель более детально оценивает качественные характеристики объектов — становится всё более важным как наличие всей необходимой инфраструктуры (школы, детские сады, магазины и т.д.), так и эстетичная отделка фасадов и входных групп, а также внедрение концепции дворов без машин, наличие подземного и наземного паркинга на территории. Еще один важный стимул для роста ипотеки — партнерские программы. Основная выгода от партнерской программы — более низкая ставка по ипотеке, а также ожидания роста цен в объекте по мере строительства социальной и транспортной инфраструктуры. Для банков эти программы являются надежным каналом привлечения клиентов на ипотечные продукты, а для застройщиков — возможность совместными усилиями с банком предложить выгодные условия покупки за счет частичного субсидирования ставки на определенный срок. С учетом того, что доля ДДУ с ипотекой достигла 40%, партнерство с банком критически важно для застройщика. Совместные программы застройщиков и банков предлагают сегодня наиболее комфортные условия по ипотеке. В среднем на рынке у таких программ доступный первоначальный взнос — от 10–15%, а не от 20%, ставки же начинаются с рекордно низких — от 6,99%. Преимущество партнерской программы «банк плюс застройщик» не только в сниженной ставке, но и в экономии времени для клиента. Банк рассматривает его заявку на ипотечный кредит в партнерстве с девелопером намного быстрее и, как правило, предлагает более мягкие условия по первоначальному взносу. Такой процент обусловлен высокой конкуренцией между девелоперами: сегодня можно наблюдать огромное количество предложений со специальными акциями, а сроки для погашения варьируются до семи лет. За этот период у покупателя недвижимости с ипотекой есть возможность оплачивать кредит по более низкой ставке, частично погашать досрочно либо при наличии активов и их реализации закрыть за это время полностью ипотечный кредит. Общий прогноз до конца 2017-го и на 2018 год обещает снижение ставок по ипотеке еще примерно в среднем по рынку на 1,1 п.п. Главным фактором принятия решения по ипотеке остается желание иметь собственное жилье. Автор — руководитель блока «Розничный бизнес» Промсвязьбанка