Десять вопросов об инвестициях в недвижимость и поиске партнера в Словении

Доход в Словении Инвестиции в недвижимость Часть VIII. Десять вопросов об инвестициях в недвижимость и поиске партнера Как проходит поиск и покупка коммерческого объекта в Словении? Как в этом могут помочь компании Future Real Estate и Century 21 Словения? Какой объект выбрать именно мне? Сколько можно заработать? Ответы – в заключительной части проекта «Доход в Словении». На вопросы отвечает директор российского представительства Future Real Estate Владимир Уваров. Если я начинаю работать с вашей компанией, то с кем именно – Future Real Estate или Century 21 Словения? Future Real Estate – это словенская марка, созданная Century 21 Slovenia and Croatia специально для русскоговорящих инвесторов по всему миру. Очевидно, что процесс инвестирования для граждан стран, не входящих в ЕС, имеет свою специфику и юридические особенности – он сильно отличается от запроса европейского или американского инвестора. В частности, русскоязычным инвесторам, как правило, важен комплексный подход для решения поставленных задач. Он и воплощен в проекте Future Real Estate. Клиент получит все необходимые консультации и услуги – от оформления сделки до получения кредита, юридической помощи и организации деятельности юридического лица. С чего начать подбор объекта? Мы рекомендуем сделать первый шаг, даже не приезжая в Словению. Вы можете познакомиться с нашей компанией в интернете, там же просмотреть портфель предложений, потом связаться с нами и задать необходимые вопросы. После того, как мы определимся с суммой инвестиций и желаемым типом объекта, вы получите подготовленный нами пакет предложений. По нашему опыту, в процессе обсуждения присланных вариантов инвестор рассматривает три-четыре объекта для инвестиций. Только после этого имеет смысл приезжать в Словению и уже выбирать что-то конкретно. Какой суммой надо располагать для начала сотрудничества? Сегодня наша компания готова предложить вам объекты, начиная с €50 тыс. до €10 млн. Бюджет во многом зависит от задачи, которую ставит перед собой инвестор. Что вам больше интересно – рентабельность на долгий срок или быстрая окупаемость? Нужна ли вам небольшая квартира для сдачи в аренду, или вы хотите приобрести несколько помещений с пятью-шестью арендаторами в крупном торговом центре? А может, вам интереснее отдельное помещение с арендатором-банком? Конечно, размер инвестиций влияет на окупаемость. Скажем, цена хорошего коммерческого объекта в отдельном помещении с надежным арендатором – банком или европейской торговой сетью – в зависимости от площади и месторасположения может составлять €200-700 тыс. При инвестировании в подобные объекты можно рассчитывать на окупаемость в 6-8%. Если инвестор хочет купить большое помещение с крупным сетевым ретейлером (Lidl, Hofer, KIK, TEDi и др.) или торговый центр с несколькими подобными арендаторами, то его бюджет должен быть от €1 млн и выше. Зато такая инвестиция обеспечивает стабильный высокий доход и минимизирует риски. Что важно оценить перед тем, как начинать сделку? К моменту начала сотрудничества покупатель должен получить полную информацию о состоянии собственности, включая возможные обременения. В случае покупки коммерческого объекта, важно отдельно проверить его состояние и все существующие договоры аренды. По желанию клиента мы также можем провести независимую оценку арендатора. Разумеется, мы предоставляем клиенту всю необходимую информацию и проводим проверки помещения. Приобретая какой-либо объект, вы изначально получаете полную аналитику по нему. Это позволяет утверждать, что, работая с нами, инвестор покупает не абстрактную бумажную доходность, а реальный объект, с реальным арендатором, с реальным договором аренды. Еще раз подчеркну: вся документация предоставляется нашему партнеру до момента подписания каких-либо договоров, до заключения сделки. Можно ли рассчитывать на кредит в Словении при покупке инвестиционного объекта – и на каких условиях? Да, в этом вам поможет финансовый отдел компании Century 21 Словения, который подберет банк с наиболее выгодным предложением. Сегодня минимальный капитал, которым должен располагать инвестор, составляет 30%. Как правило, качественные проекты кредитуются на 5-10 лет, под примерно 3% годовых. При одобрении кредита на коммерческие объекты с уже имеющимися арендаторами, его условия зависят от результатов независимой оценки арендатора, размеров собственных средств инвестора, запрашиваемых сроков финансирования. Также банк потребует застраховать кредитуемую недвижимость и предусмотреть возможность автоматического списания арендных поступлений в случае, если инвестор не готов платить большой первоначальный взнос по кредиту. Как происходит процесс покупки? После принятия решения о покупке недвижимости к сделке подключается наш юридический отдел. Мы подготавливаем договор купли-продажи и согласуем его с обеими сторонами, а также осуществляем судебный перевод. После подписания договора обычно оплачивается задаток. Он переводится на счет нотариуса и составляет, как правило, 10% от стоимости объекта недвижимости. Затем мы помогаем оформить и совершить все платежи, которые необходимы для проведения сделки (оплату пошлины за вписание прав собственности и т. д.). Помогаем открыть юридическое лицо. Отправляем всю необходимую документацию нотариусу, то есть ведем весь процесс. До завершения сделки договор остается на хранении в нашем агентстве. После оплаты всей суммы покупатель может забрать оригинал договора и параллельно вписать свои права собственности в «Земельную книгу». Занимаетесь ли вы управлением, и на каких условиях? На большинстве объектов уже работает та или иная управляющая компания. При необходимости мы можем подобрать новую, но, как правило, это не требуется. Описать финансовые условия трудно – они слишком отличаются в зависимости от типа объекта. Какую недвижимость вы рекомендуете для инвесторов сегодня – жилую или коммерческую? Квартиры или дома в Словении могут принести доход от 3% до 5%. Наиболее интересны, на наш взгляд, ликвидные квартиры – новостройки или объекты в исторической части крупных городов. Но все-таки на сегодня для инвестора в Словении более перспективна именно коммерческая недвижимость, которая может принести доходность от 6% до 10%. Вложения в какой тип коммерческой недвижимости, на ваш взгляд, самые интересные сегодня? Мне кажется, это торговые помещения. Сегодня крупные торговые сети – продовольственных, хозяйственных товаров, а также недорогой одежды – заинтересованы в расширении на словенском рынке. Это Lidl, Hofer, DM, Takko, KiK – естественно, их гораздо больше, я назвал лишь немногие. Такие сети приходят в города с населением в 10 000 человек и более. Как правило, договора аренды с такими компаниями заключаются на 10 лет и – обратите внимание – без возможности расторгнуть договор раньше времени. То есть у вас есть гарантия того, что арендатор будет вашим партнером на весь срок договора аренды. Сколько можно заработать в Словении сегодня? На этот вопрос невозможно ответить однозначно. Вместе с тем статистика состоявшихся сделок говорит о том, что доходность может быть очень интересна для инвестора. Например, Германия и Англия обеспечивают надежность вложений, но при этом небольшой доход. Словенские объекты в среднем менее ликвидны. Но при этом размер инвестиций и доходность свидетельствуют в пользу Словении. В нашем портфеле много предложений, которые приносят доход до 10%, что совершенно невероятно для Европы. Здесь надо уточнить, мы говорим о чистой доходности – это чистый арендный поток, который получает инвестор до момента вычета его личных налогов. Под личными налогами подразумевается подоходный налог или налог на прибыль компании, которые зависит в том числе и от резидентства юридического или физического лица. В проекте «Ваш доход в Словении» риэлторы Future Real Estate и Century 21 Slovenia оценят инвестиции в разные типы недвижимости, озвучат риски, возможную доходность, минимальный и средний размер вложений. А также представят конкретные объекты. Часть 1. Экономика Словении Часть 2. Торговые центры Часть 3. Отели Часть 4. Небольшие торговые помещения Часть 5. Офисная недвижимость Часть 6. Жилая недвижимость Часть 7. Инвестиции в строительство и землю Future Real Estate – словенская марка и русскоязычный проект, созданный для предоставления комплексных услуг инвесторам на рынках Словении, Хорватии и Австрии. Команда Future Real Estate – это ведущее агентство недвижимости в мире Century 21 Slovenia & Croatia, лучшие адвокатские бюро, бухгалтерские сервисы и управляющие компании. 8 (800) 775-91-97 vu@euro-realestate.ru EURO-REALESTATE.RU