Роман Мурадян: «Около 55% покупок недвижимости в Сочи можно отнести к инвестиционным»
По мере того как столбик термометра за окном растет, всем нам все чаще приходят в голову мысли о море, отпуске и о том, как его провести. Может быть, прикупить квартирку в Сочи? Но как, с чьей помощью? Что выбрать, что там сколько стоит и вообще что происходит на черноморском побережье? Олимпийский парк, апарт-отели, высокая «концентрация» риэлторов и другие особенности рынка недвижимости Сочи – обо всем этом нам рассказывает Роман Мурадян, управляющий директор «МИЭЛЬ-Франчайзинг». Каковы главные особенности рынка недвижимости Сочи? Рынок недвижимости курортного города Сочи, действительно, очень интересен и своеобразен. К примеру, пожалуй, ни в одном другом российском городе нет такого большого числа риэлторов в пересчете на количество жителей: население города не превышает 500 тысяч человек, при этом 5 тысяч из них – риэлторы. Еще одна особенность – разнородность состава покупателей недвижимости на Черном море. Жители Краснодарского края среди них занимают менее половины, большинство – это обитатели других регионов России, граждане стран СНГ, определенную долю занимают и граждане зарубежных стран. Среди покупателей жилой и коммерческой недвижимости есть русские, которые прожили много лет в Европе. Еще одной сочинской особенностью является перепродажа новостроек: очень распространены сделки, когда в процессе строительства жилого комплекса квартиры в строящемся доме неоднократно перепродаются. Что сейчас происходит на этом рынке недвижимости? В частности, на рынке вторичного жилья наблюдается снижение продаж, и, как следствие, коррекция цен. Можно предположить, что это происходит по той причине, что рынок перенасыщен предложениями в новостройках. Увеличилось количество инвесторов, которые скупают квартиры этажами и земельные участки под строительство многоквартирных домов и коттеджных поселков. Какое жилье пользуется у покупателей наибольшим спросом? По сделкам офиса «В Сочи» мы видим, что большинство покупателей ориентированы на новостройки. Покупателю интереснее вложить средства в жилье на начальном этапе, свои риски здесь тоже есть, но они уступают получаемой выгоде. Еще одним фактором выбора в пользу новостроек является более низкая плата за ЖКХ в новых домах по сравнению с постройками советского времени. Но, конечно, остается определенный процент покупателей, ориентированных только на вторичное жилье, желающие сразу получить готовую квартиру со всеми документами. С какой целью приобретают сочинскую недвижимость? Каковы мотивы покупателей? По нашим данным, около 55% покупок недвижимости в Сочи можно отнести к инвестиционным. Многие стремятся вложить свои сбережения в стройку на начальном этапе. Определенная доля покупателей приобретает курортную недвижимость, предполагая в дальнейшем сдавать ее в аренду. Ну и, конечно, среди покупателей есть и иногородние, кто рассматривает Сочи в качестве постоянного места жительства. В 45% случаев такой покупке предшествует продажа уже имеющегося жилья, в том числе в других городах страны. Какие квартиры предпочитают покупатели? Около 60−70% покупателей приобретают однокомнатные квартиры (до 35 кв. м), где-то 20% - двухкомнатные квартиры (35−80 кв. м), менее 10% - «трешки» площадью более 80 кв. м. Каков сегодня уровень цен на них? Средневзвешенная цена квадратного метра многоэтажной новостройки эконом- и комфорт-класса в Сочи составляет менее 70 тысяч рублей. Средний «чек» покупки квартиры, по данным сочинского офиса «МИЭЛЬ», составляет для однокомнатных квартир 2,5 млн рублей, двухкомнатных – 4 млн рублей и трехкомнатных – 5 млн. Сколько всего жилых проектов в Сочи и окрестностях находится в реализации? Выводятся ли сейчас на рынок новые проекты? В год проведения Олимпиады в Сочи был снят мораторий на строительство новых объектов, и сегодня в реализации представлено более 100 новых жилых проектов. Доля «олимпийских новостроек» составляет около 15% от всех новостроек Сочи. Несмотря на спады, временную нестабильность на валютном рынке, новые жилые комплексы активно выходят на рынок и успешно строятся. Перед Олимпиадой было сдано много проектов в Олимпийском парке, сколько сейчас там проектов, какого класса и уровня цен, и насколько они комфортны для жизни? В Олимпийском парке было возведено и сдано в эксплуатацию 10 новых проектов элитного класса, в которых насчитывается около 5 тыс. апартаментов. Стоимость квадратного метра здесь начинается от 120 тыс. рублей. Рядом с Олимпийским парком построено около 20 многоквартирных домов экономкласса. Цены здесь составляют от 50 тыс. руб./кв. м. Также в окрестностях построено около 150 коттеджей стоимостью от 100 тыс. руб./кв. м. В Олимпийском парке есть практически все для комфортной жизни: в шаговой доступности находится тематический Парк Сочи, в котором есть дельфинарий, аттракционы для детей и взрослых, автодром, теннисная академия, ледовый дворец, самая лучшая набережная всего Черноморского побережья протяженностью 7 км, где все выложено брусчаткой, велосипедная и беговая дорожки, декоративные скамейки и зоны отдыха, магазины, рестораны и кафе. В Олимпийском парке создана хорошая транспортная инфраструктура, с помощью которой всего за 10−15 минут можно добраться до школ, детских садов, поликлиник и больниц. Какова стоимость недвижимости в Красной Поляне, пользуется ли она спросом? Стоимость недвижимости в Красной Поляне варьируется от 70 тыс. до 200 тыс. руб./кв. м. Здесь в общей сложности построено около 50 проектов от экономкласса до элитного. Спрос есть во всех сегментах, покупают объекты и элитные, и экономкласса. Какими признаками должны обладать проекты элитного класса? «Элитка по-сочински» — что это? Это должен быть уникальный или индивидуальный архитектурный проект на первой береговой линии, с использованием строительных и отделочных материалов класса «люкс», со всей внутренней инфраструктурой (собственные сервис-центры, фитнес- и SPA-центры, бассейны, магазины, рестораны и т. д.). У таких комплексов обязательно должна быть благоустроена придомовая территория (освещение, озеленение, прогулочные зоны, беседки, скамейки, ландшафтный дизайн и т. д.). По городу Сочи насчитывается около 50 домов элитного класса. Стоимость квадратного метра в них составляет от 150 тыс. до 1 млн рублей. Элитные объекты пользуются стабильным спросом, которому способствуют различные экономические и политические факторы, рост курсов валют, общее удорожание отдыха за границей, снижение возможности россиян посещать некогда доступные зарубежные курорты и т. д. Каковы особенности такого сегмента, как апарт-отели? Насколько они в Сочи развиты, востребованны, доступны? В Сочи апарт-отели развиваются достаточно активно. Здесь свою роль сыграло постолимпийское наследие и в целом вся история города-курорта, его климат, привлекательный маршрут для экскурсий по исторически значимым местам, а также развивающаяся инфраструктура развлекательного характера. На сегодняшний день спросом среди отдыхающих пользуются такие действующие и введенные в эксплуатацию апарт-отели, как Rodina Grand Hotel & SPA, АК Sanremo, «Жюль Верн», «Бревис», «Мирный», «Горки Город», «Марриотт», «Актер Гэлакси», «Камелия». Цена покупки данных объектов зависит от нескольких факторов: месторасположение, стадия готовности объекта, общий метраж, прилегающая инфраструктура, транспортная доступность. На сегодняшний день стоимость квадратного метра введенного в эксплуатацию апарт-отеля варьируется от 215 до 260 тыс. рублей. Цены на аренду также разнообразны – аренда номера в апарт-отеле может стоить от 3600 до 180 000 рублей в сутки. Стоимость опять же зависит от степени обустройства и ухоженности прилегающей территории (парков, прогулочных зон, площадок для игр, например, в гольф), наличия бассейна, ресторанов, SPA-комплексов, бутиков, салонов красоты, собственной огражденной пляжной территории и расстояния до нее. Еще один из решающих факторов – внутренняя обстановка и дизайн интерьера самих апартаментов, а также уровень обслуживания. Каковы, по вашим оценкам, дальнейшие перспективы развития рынка недвижимости Сочи? Рынок недвижимости Сочи развивается очень активно и предоставляет обширные возможности для развития игрокам рынка. В год проведения Олимпиады здесь открылся наш офис «В Сочи», и за два года работы он стал одним из лидеров локального рынка и одним из наших самых продуктивных и успешных офисов. Безусловно, состоявшиеся в Сочи Олимпийские игры очень «подстегнули» не только развитие рынка недвижимости, но и города в целом. Но теперь Сочи не просто «постолимпийский» город, но и место проведения различных значимых событий, крупных российских и международных мероприятий и праздников. Все эти факторы будут способствовать стабильному спросу на недвижимость в Сочи в последующие годы.
