Как снизить налог на недвижимость сразу за несколько лет
Заявление о перерасчете налога на недвижимость, исходя из переоценки кадастровой стоимости, следует подавать до конца 2017 года, советуют юристы. Таким образом, можно снизить налог сразу за несколько лет - в Москве он рассчитывается за 2017-2018 годы, а в Московской области и ряде других регионов за 2017-2019 годы.
Такая возможность появилась из-за того, что при кадастровой оценке применяются массовые методы, не учитывающие индивидуальные характеристики объекта, например, его физическое состояние, форму земельного участка, инфраструктуру рядом. Кроме того, стоимость многих объектов с момента расчета кадастровой оценки снизилась. Таким образом, кадастровая стоимость, и, как следствие, рассчитываемый по ней налог, оказываются завышенными, иногда в несколько раз.
Существует два основания для оспаривания кадастровой стоимости. Первое – недостоверность сведений, на основе которых она рассчитывалась (ошибка специалиста, отсутствие межевания и т.п.). Второе, наиболее распространенное – завышение относительно рыночной цены объекта.
Первое основание используется на практике достаточно редко, говорит управляющий партнер консалтинговой группы "Дивиус" Иван Гусев. Для него в законе прописан специальный порядок оспаривания. Со вторым алгоритм действий проще - по действующему законодательству, собственник имеет право привести завышенную кадастровую оценку к рыночному значению. Для этого необходимо ее оспорить путем обращения в комиссию Росреестра, а при отрицательном отношении – в суд. В обе инстанции нужно предоставить отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости, составленный независимым оценщиком. Положительный результат процедуры оспаривания - признание рассчитанной в отчете рыночной стоимости объекта в качестве кадастровой.
С ЧЕГО НАЧАТЬ
При подаче заявления в комиссию важна оперативность при сборе необходимых документов. "Важно понимать, что больше всего времени займет подготовка самого отчета об оценке, чуть меньше – получение выписки, подтверждающей кадастровую стоимость", - рассказал руководитель департамента кадастровой оценки ООО "АБН-Консалт" Михаил Арлашин. Для этого нужно максимально полно раскрыть необходимую для оценки информацию об объекте и своевременно обратиться за предоставлением выписки.
Сам процесс подразумевает подготовку заявления и приложений к нему, к которым относятся нотариально заверенная копия документа на объект (от собственника), документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, выписку о кадастровой стоимости объекта, отчет об оценке объекта в бумажном и электронном виде. Если документы подает не сам заявитель, нужна доверенность на его представителя. Правила для юридических и физических лиц одинаковы.
Необходимо понимать, кто имеет право осуществлять независимую оценку недвижимости. Это может быть физическое лицо, соответствующее требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" № 135-ФЗ. Если исполнителем по договору оценки выступает юридическое лицо, в штате должно быть не менее двух оценщиков, соответствующих требованиям закона, разъяснил директор по оценке "АБН-Консалт" Алексей Савельев. По его словам, солидные оценочные компании бесплатно предоставляют услуги по экспресс-оценке объекта недвижимости, которая показывает примерный потенциал снижения кадастровой стоимости, что позволяет потенциальным клиентам экономить время и деньги.
Сроки и стоимость зависят от характера объекта. Ориентировочная стоимость оценки одного объекта капитального строительства или земельного участка составляет от 100 тысяч рублей. Цена включает выход специалиста-оценщика в Комиссию и защиту отчета. Сроки выполнения работ от 7 рабочих дней, добавил он.
ШАНСЫ НА УСПЕХ
Успех процедуры оспаривания обусловлен профессионализмом оценщика и характером объекта, указывают юристы. "При этом один лишь правильно подготовленный отчёт об оценке и необходимый комплект документов не гарантируют снижение кадастровой стоимости в специализированной комиссии, а лишь увеличат ваш путь к снижению кадастровой стоимости", - отмечает Гусев. Важно еще наличие опытного юриста или организации, специализирующейся на оказании услуг по оспариванию кадастровой стоимости.
Не обойтись и без личного везения. По статистике, только около 10% всех заявлений, поданных в специализированную комиссию, удовлетворяются, по остальным досудебный орган выдает отказ, отметил он. Исходя из опыта экспертов, можно сказать, что комиссия с большим снисхождением склонна рассматривать объекты социального назначения.
При обращении в суд, необходимо настаивать на назначении судебной экспертизы не в навязываемом судом экспертном учреждении, а ходатайствовать о проведении экспертизы в ином, от которого заблаговременно необходимо получить согласие, советуют эксперты.