Уравняли по кадастру

Власти Москвы опубликовали расширенный перечень городской коммерческой недвижимости, владельцам которой теперь придется платить налоги по кадастру. Эксперты говорят, что ничего экстраординарного не случилось — нововведение было ожидаемым, и в комплексе с другими мерами оно не несет критичной финансовой нагрузки на бизнес. А вот последствия, как ожидается, будут позитивными. «Лента.ру» разбиралась в ситуации.

Запланированное обновление

Во вторник, 29 ноября, правительство Москвы опубликовало перечень объектов коммерческой недвижимости на 2017 год, по которым налог на имущество будет рассчитываться от кадастровой стоимости. Список включает в себя торговые, офисные объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания. Минимальный порог площади зданий, облагаемых налогом по новой формуле, снижен с двух до одной тысяч квадратных метров. В перечень вошли около 24 тысяч объектов недвижимости, а суммарная площадь выросла по сравнению с 2016 годом на 23 процента (при этом 10 процентов прироста обеспечили новые объекты, введенные в строй и поставленные на учет в уходящем году). Нововведение не стало сюрпризом для собственников, говорят эксперты. Об этом правительство Москвы предупреждало еще с осени 2015 года. «Расширение было ожидаемо, список увеличивается ежегодно, пополняясь мелкими объектами недвижимости», — сказал «Ленте.ру» директор департамента по работе с корпоративными клиентами и партнерами Swiss Appraisal Алексей Ситников. Эксперт по управлению налоговыми и правовыми рисками «Градиент Альфа» Ирина Парулева также считает, что расширение не удивит участников рынка. «Теперь снизился минимальный порог площади зданий, облагаемых налогом по новой формуле, что увеличило количество объектов», — пояснила она. «Но не стоит забывать, что в конце 2015 года были пересмотрены в меньшую сторону налоговые ставки», — говорит Парулева и напоминает, что ставка на 2016 год снижена с 1,5 до 1,3 процента, на 2017 год — с 1,8 до 1,4 процента, а на 2018 год — с 2 до 1,5 процента. Таким образом, фактически нагрузка по налогу на имущество от кадастровой стоимости к 2018 году снизится на четверть по сравнению с ранее действовавшим законодательством.

Экономически целесообразный спор

Для составления нового перечня в течение 2016 года Госинспекция по недвижимости проводила необходимые обследования. У собственников, не согласных с кадастровой оценкой, было достаточно времени, чтобы оспорить решение и исправить сведения о своих объектах через специально созданную межведомственную комиссию, отмечают специалисты. О том, что эта процедура реально работает, свидетельствует практика. За два последних года из реестра исключили почти 300 объектов (больше половины — по итогам повторных обследований Госинспекции по недвижимости, назначенных комиссией по заявлениям собственников недвижимости). По словам Алексея Ситникова из Swiss Appraisal, в дальнейшем собственники недвижимости, думая, оспаривать кадастровую оценку или нет, будут отталкиваться от экономической целесообразности. Процедура недешевая, и чем меньше стоимость имущества, тем дороже она обойдется собственнику, объясняет эксперт. Кроме того, отметил Ситников, с 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», который изменит порядок оспаривания кадастровой стоимости, а именно — отменит обязательное обращение юридических лиц в комиссию по рассмотрению кадастровых споров. Собственники объектов недвижимости смогут самостоятельно выбирать стратегию оспаривания кадастровой стоимости. Это разгрузит комиссию при Росреестре, но, вероятно, увеличит количество судебных разбирательств в суде.

Все для честной конкуренции

Расширение перечня объектов недвижимости направлено на справедливое распределение и выравнивание налоговой нагрузки в зависимости от реальной стоимости имущества, отметил глава столичного департамента экономической политики и развития (ДЭПР) Максим Решетников. «Создаются равные условия налогообложения для схожих объектов торговой и офисной недвижимости», — подчеркнул он. Перечень 2016 года охватывал около 80 процентов всех торгово-офисных объектов. В реестре на 2017 год — уже более 90 процентов. С введением новых критериев налогообложения по кадастру создается равная конкурентная среда практически для всех торгово-офисных помещений города, полагают власти. Преимущества эксперты объясняют на примерах. Скажем, ресторан площадью 1960 квадратных метров и его конкурент площадью 2129 квадратных метров платили до этого несопоставимые ставки. Первый — 772 рубля за квадратный метр от баланса, второй — 2800 рублей за квадратный метр от кадастра. С 2017 года, когда первый ресторан тоже переведут на уплату от кадастра, его владелец будет выплачивать 2300 рублей за квадрат, и налоговая нагрузка выровняется. Систему льгот по налогу на имущество организаций, защищающую реально работающий малый бизнес, социально значимые отрасли и производство, сохранили. Этим категориям бизнеса полагается налоговый вычет на площадь в 300 квадратных метров. Именно такой объем — «разумная вещь, обусловленная жизненной логикой», считает доцент кафедры финансового менеджмента, управленческого учета и международных стандартов финансовой деятельности ВШФМ РАНХиГС Дмитрий Тихонов. «На такой площади вы уже можете поставить хороший офис. 200 метров — слишком мало, а 500 метров — это уже большой бизнес, и собственникам надо привыкать платить», — пояснил эксперт. Налог для образовательных, медицинских и научных организаций, расположенных в торговых и бизнес-центрах, снизили в четыре раза. В 2015 году нагрузку гостиниц сократили практически в три раза. В 2016 году в четыре раза понизили ставку для агрокластеров, в два — для промышленных комплексов и полностью освободили от уплаты налога технопарки и индустриальные парки. Общая сумма налоговых льгот, предоставленных бизнесу в 2015 году, достигла 3 миллиардов рублей, затронув 1200 объектов недвижимости. В перечень попали объекты, формально не торгово-офисные, но по факту приспособленные для предпринимательской деятельности, например небольшие магазины при заводе. В этом случае торговля — разрешенный вид использования земли, поэтому завод включен в список. Но если магазин занимает меньше 20 процентов площади завода, налог для всего здания снижается в четыре раза по льготе, объясняют специалисты. Чтобы получить льготу, нужно обратиться в Госинспекцию по недвижимости и составить акт, подтверждающий соответствующую долю торгово-офисных площадей. В 2015 году такую льготу получили 108 объектов недвижимости, сэкономив на налоге 796 миллионов рублей.

Налоговый итог

Эксперты уверены, что расширение перечня пойдет на пользу и экономике города, и самим собственникам. Во-первых, недобросовестные организации, уклоняющиеся от налогов, лишатся своего преимущества перед теми, кто платит налоги честно. Во-вторых, реальный сектор экономики ожидает снижение ставок аренды. Рынок оказался настолько чувствителен к стагнации спроса, что собственникам во избежание потерь и простоя пришлось умерить аппетиты. Третий момент — налоговая нагрузка для бизнесменов, плативших налоги с реальной рыночной стоимости объекта, с новыми правилами не выросла ни на рубль, отмечают эксперты. Издержки, связанные с владением имуществом, стимулируют бизнес максимально эффективно использовать имеющиеся активы, вовлекать имущество в оборот, и в этом смысле нововведение также позитивно. Кроме того, полагают специалисты, налог на недвижимость станет заметным инструментом стабилизации бюджета и, следовательно, гарантией выполнения социальных обязательств властей перед горожанами.

Фото: Лента.ру