Закругление квадратного метра
Рынок жилой недвижимости переживает худшие времена в своей истории. Спрос упал на 40% и восстанавливаться не торопится. Необходимость сбывать квартиры приведет к дальнейшему падению цен, росту эффективности компаний и, вероятно, развитию арендного сегмента. Территории Урало-Западносибирского региона в том или ином виде опубликовали цифры, касающиеся развития рынка жилой недвижимости в 2015 году. На первый взгляд, все не так страшно: объем ввода снизился всего на 1,3% до 13,4 млн кв. метров (здесь и далее все сравнения к аналогичным периодам 2014-го, если не указано иное). Однако большинство девелоперов говорят о падении спроса в 2015 году на 40%. Это заставляет нас отбросить в сторону обобщения и провести более глубокий анализ.
Инерция — всё
Для начала разобьем 2015 год на две равные доли. По итогам января — июня на территории Большого Урала сдано 5,95 млн кв. метров жилья, что превысило показатели 2014-го на 28%. Свердловская область тогда, к примеру, приросла на 50%, Тюменская — на 53%, Челябинская — на 42%. Когда СМИ обнародовали эти данные, часть аудитории назвала опубликованные цифры фарсом, часть вспомнила нетленное «есть ложь, наглая ложь и статистика». Однако ничего чрезвычайного в подобной динамике не проглядывалось: то была инерция сытых 2012 — 2013 годов. А потом — провал. Во втором полугодии 2015-го общий объем ввода на Урале сжался на 16,5% (мы уже значительно продвинулись к отметке в минус 40). В штопор ушла Челябинская область — 38,3%. Ожидаемый результат: ориентированный на обрабатывающую промышленность Южный Урал и в 2009 году острее других территорий отреагировал на кризисные явления (тогда объем ввода в области сжался почти на 30% по отношению к 2008-му). Еще хуже во втором полугодии 2015-го дела обстояли в Курганской области — минус 45,3%. И вновь никаких неожиданностей: практически те же показатели (45,8%) Зауралье демонстрировало в 2010-м, когда закончился инерционный эффект 2006 — 2007 годов. Легче остальных кризис переносит Тюменская область. Во второй половине 2015-го она сократила объемы ввода всего на 2,4% (по итогам всего года показатель прирос на 19,6%). Отличные результаты в Оренбуржье: в июне — декабре 2015-го объем ввода жилья здесь сократился на 1,9% (по итогам года — прирос на 3,3%). Теперь разобьем рынок на сегменты. По итогам 2015 года ввод многоквартирных домов прирос почти на 5%, в то время как объем индивидуального жилищного строительства (ИЖС) сократился на 7,5%. Объяснить этот разрыв несложно: деньги у населения закончились еще зимой 2014-го, а девелоперы должны были завершить начатые стройки, иначе они бы понесли гигантские репутационные потери. Сильнее всего ИЖС просело в Курганской области и Югре (минус 39% и 36,3% соответственно). В плюсе только Тюменская область (4,4%) и Удмуртия (23,2%). Объем строительных работ в восьми регионах (мы традиционно не рассматриваем ХМАО и ЯНАО, где велика доля спецстроя) снизился на 10% до 631 млрд рублей.
Дешевая ипотека — всё
Отвлечемся от квадратуры и перейдем к деньгам. По данным ЦБ, за 11 месяцев 2015-го объем жилищного кредитования (в том числе и ипотеки) на Урале достиг 188 млрд рублей. В том же периоде 2014-го — 288,5 млрд рублей. То есть сегмент сжался на 35%, и вот мы вплотную приблизились к искомому падению в 40%. Безусловно, жажда взять кредит в 2014-м была чересчур высока: весной потребителей охватила паника из-за западных санкций, зимой даже самых крепких пробрало от резкого обрушения рубля. Но мы специально попытались сгладить «эффект истерии» и не взяли в расчет декабрьские данные. Потому падение в 30 — 35% — вполне справедливый показатель. На этом фоне невероятным выглядит результат Курганской области. Здесь объем жилищного кредитования в 2015 году прирос на 64% — с 7,1 до 11,7 млрд рублей. Но опять-таки вспомним прошлый кризис: Зауралье ушло в пике не в 2009-м, как остальные территории, а в 2010-м. Вместе с тем мы можем достаточно четко отследить эффект правительственного решения о выделении 20 млрд рублей для субсидирования ипотеки на первичном рынке. Он не так уж велик. Сравним объемы кредитования в первом квартале 2015-го и первом квартале 2014-го (поддержка введена 16 марта, а реально начала оказываться в апреле) — минус 35,8%. Показатель апреля — ноября 2015-го к апрелю — ноябрю 2014-го — минус 28%. Еще меньший эффект мы получим, если рассмотрим рынок в абсолютном выражении. В январе — марте 2015-го жители Урала взяли почти 30 тыс. кредитов (минус 32%), в апреле — ноябре — еще 91,4 тысячи (минус 28%). Очевидно, правы были те девелоперы, что говорили о необходимости субсидирования ипотеки и на вторичном рынке. Обратимся к Росреестру, фиксирующему число операций граждан с недвижимостью. В Свердловской области ипотечных договоров в 2015-м зарегистрировано на 23,1% меньше (34,8 тысячи). Число договоров долевого участия (ДДУ) сократилось на 11,7%. Зато документов о собственности оформлено на 30% больше. В Башкирии ипотечных сделок зарегистрировано на 18% меньше, а ДДУ — на 10%. Примерно те же результаты дают другие территориальные органы Росреестра. Итого: сделок меньше, ипотека падает, а ввод жилья в минус почти не ушел. Результат предсказуем. «Мы фиксируем максимальный за всю историю объем предложения на первичном рынке жилья, — констатировал на Рождественском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. — В Екатеринбурге он достиг 18 тыс. объектов. А продажи в 2015-м составили 16 тысяч объектов». Да, речь идет только об одном городе. Однако эти показатели с некоторыми поправками можно экстраполировать на любой крупный город Урала. Симметричный ответ дают цены. Хуже всего приходится владельцам вторички (слишком высоки ставки по ипотеке): в Екатеринбурге, например, по данным УПН, средняя стоимость кв. метра в готовых квартирах снизилась с февраля (тогда был показан максимум) на 8%, в Уфе, по разным оценкам, — на 4 — 13%. Первичке чуть полегче: по данным портала N1.ru, проанализировавшего более 50 тыс. объявлений в Тюмени, Перми, Челябинске и Екатеринбурге, в среднем стоимость кв. метра здесь упала на 2 — 3%. Однако люди стали отдавать предпочтение небольшим квартирам, потому средняя цена объекта сократилась на 9 — 13%. Ресурс «Мир квартир» дает несколько иные цифры: Екатеринбург по стоимости метра почти не упал (минус 0,9%), Уфа провалилась на 7,8%, Пермь и Челябинск сжались на 3,5%, зато Тюмень приросла на 8,3%. Но даже это значительно меньше, чем официальная инфляция, — 12,91%.
Маржа — всё
В 2016 году большинство девелоперов Урала сократят объемы ввода жилья на 30 — 40%, территории верстают планы исходя из этих показателей. Например, Главное управление строительства Тюменской области прогнозирует падение сдачи с 2,1 до 1,5 млн кв. метров. Резко уменьшится и количество запускаемых проектов. В связи с этим в 2018 году рынок получит едва ли не половину от объемов 2014 года. Что будет в 2016 году с ценами? Здесь у экспертов и игроков однозначного понимания не выработалось. Застройщики в голос говорят: стоимость метра не упадет. Но, например, президент центра недвижимости «МАН» (Екатеринбург) Николай Савин уверен в обратном: «Застройщики будут прогибаться, чтобы заплатить зарплаты, налоги, кредиты. Дисконт может составить и 20%, и 30%, и 50%. Восстанавливаться цены будут крайне медленно — от трех до пяти лет». Если же взглянуть на ситуацию объективно, то можно выделить ряд разнонаправленных факторов, которые будут оказывать влияние на цену объектов. Начнем с «бычьих». Первый — рост себестоимости. Стройматериалы в 2015 году в среднем подорожали на 10 — 20% (некоторым застройщикам, правда, удалось удержать эту статью за счет договоренностей или смены поставщиков), инженерное оборудование и отделочные материалы — на 30%. Добавим роль системы «Платон», предполагающей взимание платы за проезд грузовиков разрешенной максимальной массой свыше 12 тонн по федеральным трассам. Второй фактор — сокращение объемов ввода. В 2016-м, правда, это вряд ли будет заметно. Однако ожидание скорого дефицита может подтолкнуть потребителей к покупке недвижимости. Кроме того, покупателей могут спровоцировать заявления чиновников, сулящие резкое подорожание недвижимости. Таким, например, было предложение первого вице-премьера Игоря Шувалова об отмене долевки или главы Минстроя РФ Александра Меня о введении обязательного страхования дольщиков на случай недостроя (довольно странная инициатива с учетом того, что застройщик уже страхует ответственность перед дольщиком). Теперь о «медвежьих» факторах. Первый и самый главный — перепроизводство. Предложение сегодня очевидно превосходит спрос. И есть опасения, что в 2016 году последний продолжит падение. 28 декабря ВЦИОМ опубликовал данные, согласно которым доля бедных семей (тех, кому не хватает даже на еду, и тех, кому достаточно средств на еду, но покупка одежды недоступна) достигла почти 40% (уровень 2009 года). В начале октября центр обнародовал еще несколько любопытных цифр: 29% россиян строили планы на приобретение жилья, однако из-за кризиса 10% решили отложить покупку до лучших времен, а 7% — полностью отказаться. По данным Росстата, на Урале реально располагаемые доходы населения в октябре 2015-го (последние опубликованные данные) по отношению к аналогичному месяцу 2014-го выросли только в Удмуртии и Пермском крае (на 3,8% и 3,2% соответственно). В Башкирии — падение на 5%, в Свердловской области на 5,3%, в Тюменской (с автономными округами) — на 12,3%. По реальной зарплате в минусе все территории (на 8 — 12%). Второй фактор — окончание программы субсидирования ипотеки. Сегодня банки предлагают ставки ниже, чем в 2012 году (например, в Сбербанке — 11,4%). Это, безусловно, стимулирует потребителей. После прекращения господдержки при ключевой ставке в 11% стоимость кредитования вырастет до 13 — 15%. Это очень дорого. Власти замечают: без поддержки стройотрасль не останется, но какими будут новые инструменты — непонятно. В Минфине, Минстрое и Минэкономразвития обсуждают несколько вариантов, среди которых субсидирование первоначального взноса по ипотеке (на наш взгляд, малоэффективная мера, хоть и сэкономит бюджетные деньги), а также льготные кредиты для застройщиков. Третий фактор — демпинг со стороны подрядчиков. Они все чаще стали получать квартиры в счет оплаты услуг и выставлять их на рынок с дисконтом (в среднем — 15 — 25%). Хотя массового характера пока применение этой схемы не носит. Наконец, четвертый фактор — ценовые ожидания. В ноябре — декабре 2015-го мы не видели никакого ажиотажа (несмотря на рекордный рост стоимости доллара). Это значит буквально следующее: если на рынке не будет никаких потрясений, потенциальные потребители и инвесторы продолжат сидеть в засаде и надеяться на дальнейшее падение стоимости квартир. По нашей оценке, в 2016-м цены на уральском рынке недвижимости продолжат снижение в диапазоне 5 — 7%. Но в 2017-м (при росте стоимости нефти, снятии санкций, увеличении промпроизводства) тренд может изменить направление. В то же время снижение стоимости квартир и, соответственно, падение маржинальности может привести к двум тектоническим (и однозначно позитивным) последствиям. Главное — развитие арендного жилья и соответственно увеличение разнообразия предложения. — В руках застройщиков огромное количество нереализованной недвижимости, — констатировал в конце прошлого года директор агентства недвижимости «Этажи» Эльдар Хусаинов. — Из-за высокой маржинальности в строительстве девелоперы не обращали внимания на арендный сектор, считая его слабодоходным. Но в 2016-м ситуация изменится, и на этот сегмент взглянут по-другому и банки, и застройщики, и частные инвесторы, и государство. И еще одно следствие — резкий рост эффективности и клиентоориентированности строительной отрасли, а также внедрение новых технологий. В условиях агрессивного сокращения рентабельности иного выхода у девелоперов, желающих жить, нет.