Недоступное жилье
Ипотечный банк «ДельтаКредит» опубликовал исследование, основанное на данных федеральной службы статистики. Согласно ему, сложнее всего в России купить жилье в своем регионе москвичам и жителям республики Дагестан, проще всего – жителям Магаданской и Тюменской областей. Так, на одну зарплату среднестатистический россиянин может купить 0,61 кв. м. недвижимости. Сравнивая средние показатели заработной платы и стоимости квадратного метра недвижимости (на вторичном рынке) в каждом регионе России, компания рассчитала коэффициент доступности жилья в каждом из субъектов РФ. По состоянию на 30 сентября 2015 года «ДельтаКредит» составил топ-5 регионов, где за среднюю заработную плату можно купить больше всего недвижимости. На первом месте Магаданская область – там на одну среднюю зарплату можно приобрести 1,13 кв.м жилья. На втором месте Тюменская область – 0,94 кв.м. Далее расположились Камчатский край и Мурманская область (0,86 кв.м. и 0,82 кв.м соответственно). Замыкает топ-5 Челябинская область с коэффициентом 0,82 кв.м. Также в ипотечном банке составили «антирейтинг»: топ-5 регионов с самым низким соотношением среднего дохода и цен на жилье. Традиционно труднее всего приобрести собственную квартиру жителям столицы: в Москве на среднюю зарплату можно купить 0,37 кв. м квартиры. Далее идет Республика Дагестан (0,38 кв.м), Нижегородская область (0,39 кв. м), Приморский край (0,39 кв.м) и Карачаево-Черкесская республика (0,43 кв.м). Средняя по России цифра составляет 0,61 кв.м. Для сравнения: в начале 2000 года средний россиянин на одну зарплату мог позволить себе еще меньше: 0,35 кв.м. При этом статистика того, как развивалась ситуация с доступностью жилья в разных регионах на протяжении последних 15 лет, показывает, что наиболее существенно ситуация улучшилась как раз в Москве, и почти не изменилась с 2000 г. в Дальневосточном федеральном округе. "К сожалению, эти цифры еще раз подтверждают, что для подавляющего большинства россиян возможность покупки квартиры за счет собственных средств по-прежнему остается недоступной мечтой, хотя можно отметить незначительную, но все же положительную динамику. В такой ситуации особую важность приобретают доступность ипотечных кредитов в банках для населения и реализация мер государственной программы поддержки жилищного кредитования», - заявила руководитель управления рисков банка "ДельтаКредит" Наталья Погорелова. В то же время коэффициенты по первичному (строящемуся) жилью выгоднее для россиян, но это зависит от ситуации в отдельных субъектах. Если средний показатель данного коэффициента в России по первичному жилью лучше всего на одну десятую (0,62 против 0,61 по вторичному), то в некоторых городах покупка первичного жилья существенно расширяет возможности выбора. Соотношение средней цены квадратного метра к средней зарплате в Москве по первичному жилью – 0,47 кв.м. против 0,37 кв.м. по вторичному. Также важно отметить, что анализ доходов по регионам не включает в себя оценку свободных средств, отражающих покупательную способность, поскольку стоимость расходов по регионам России может быть различна. В представленных данных проявляется влияние сразу двух факторов: уровня рыночных цен на недвижимость и размера заработной платы, объясняет руководитель направления финансовых рынков «Общественной думы» Дмитрий Липатов. Жилая недвижимость — достаточно дорогой вид имущества не только в России, но и во всем мире. Однако уровень доходов у граждан разных стран существенно отличается. Поэтому чем ниже комментируемый показатель, тем меньше реальные доходы граждан, тем труднее им заработать, накопить или получить кредит на решение жилищных проблем. И, конечно же, развивать строительство выгоднее и проще там, где уровень доходов выше. Но здесь надо отметить, что кроме заработной платы доходами граждан также являются доходы от предпринимательской деятельности, дивиденды, проценты по вкладам и т. д. - для более точных решений желательно учитывать и эти параметры. В середине 2015 года отмечалось падение спроса в несколько раз, напоминает Дмитрий Липатов. И, как следствие, сокращаются объемы нового строительства — пока это проявляется в острой нехватке собственных средств у застройщиков, а дороговизна кредитов и удорожание импортных отделочных материалов вынуждают поднимать цены на новые объекты. И пока не улучшится общая ситуация с доходами и снижением процента по кредитам, продажа жилья и массовое строительство будут идти очень медленно. Осень 2015 года также показала, что платежеспособный спрос населения упал всерьез и надолго, и рынку придется к этому приспосабливаться через снижение цен на жилье. Кроме того, сегодняшняя ситуация показывает, что докризисные цены были аномально высокими, не соответствующими новой экономической реальности и актуальному уровню платежеспособности покупателей. В настоящее время на рынке недвижимости предложение новостроек, вторичного жилья и загородной недвижимости существенно выше спроса, констатирует эксперт Комитета Госдумы по экономической политике, инновационному развитию и предпринимательству Роман Терехин. По сравнению с осенью 2014 года спрос на жилье упал на 43%. Данная ситуация усугубляется валютными колебаниями и инфляционными рисками. Строители и риелторы учитывают, что в настоящее время недвижимость покупается в основном для жизни – в этой связи на первом месте встают такие характеристики как наличие ремонта, пусть даже минимальной чистовой отделки, доступность относительно транспортных узлов, метраж. Сильно упал спрос на загородную элитную недвижимость. Кроме того, если в 2014 году покупатели были готовы покупать квартиры без ремонта, рассчитывая сделать отделку под свой вкус, то сейчас граждане хотят иметь возможность сразу въехать в купленную квартиру. Основной процент сделок на рынке недвижимости – альтернативные, то есть продажа своей квартиры и сразу покупка недвижимости, например, большей площади, но более удаленного месторасположения. Однако, полагает Роман Терехин, можно ожидать исправление картины в течение ближайшего года - полтора. Ведь позитивный момент рынка недвижимости – это возможность перейти на российское производство материалов, оборудования, адаптировать строительно-монтажные работы. В этой сфере импортозамещение может составить около 95%. Если застройщики будут использовать российское производство и технологи, цены на недвижимость можно будет удержать от существенного роста и привлечь покупателей. Ведь степень устойчивости рынка при резких колебаниях курсов валют - главный критерий устойчивости бизнеса в наше время.
